Ceny najmu w Polsce 2026: Spadną czy wzrosną? Analiza rynku

Rynek najmu w Polsce jest dynamiczny, a jego zrozumienie to klucz do podejmowania świadomych decyzji. W tym artykule przeprowadzam szczegółową analizę przyszłych cen najmu w Polsce, wskazując kluczowe czynniki wpływające na stawki oraz przedstawiając prognozy ekspertów. Mam nadzieję, że pomoże to zarówno najemcom, jak i inwestorom w ocenie, czy to dobry moment na wynajem, czy też na inwestowanie w nieruchomości na wynajem.

Rynek najmu w Polsce: Aktualna sytuacja i dominujące trendy

Patrząc na przełom 2025/2026 roku, rynek najmu w Polsce prezentuje obraz stabilizacji, co jest pewną ulgą po burzliwych latach. Obserwuję, że ceny najmu rosną, ale są to wzrosty niewielkie, często nieprzekraczające poziomu inflacji. To istotna zmiana, która daje najemcom znacznie większą siłę negocjacyjną. Obecnie na rynku panuje wysoka podaż ofert, co oznacza, że osoby szukające mieszkania mają z czego wybierać i mogą pozwolić sobie na dokładniejsze porównywanie propozycji.

Dynamika popytu i podaży jest interesująca. Na początku roku, co jest typowe, obserwujemy sezonowy spadek liczby dostępnych ofert. Jednak w ujęciu rocznym sytuacja pozostaje stabilna. Popyt na najem wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, głównie z powodu utrzymujących się wysokich cen zakupu mieszkań, które dla wielu Polaków stanowią barierę nie do przejścia. Nawet mimo obniżek stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych nie jest tak powszechna, jakby się mogło wydawać. Dodatkowo, znaczącą rolę w podtrzymywaniu popytu odgrywa obecność około 2,5 miliona cudzoziemców w Polsce, którzy w dużej mierze korzystają z rynku najmu.

Jeśli chodzi o średnie stawki czynszów, sytuacja wygląda następująco:

• Warszawa: Pozostaje najdroższym miastem, ze średnimi czynszami przekraczającymi 5 tys. zł.
• Kraków, Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot) i Wrocław: Ceny plasują się w przedziale 3,1-3,3 tys. zł.
• Kielce: To jeden z przykładów miast, gdzie mieszkania można wynająć znacznie taniej, poniżej 2 tys. zł.

W IV kwartale 2025 roku ceny najmu w siedmiu największych miastach wzrosły zaledwie o 1% rok do roku, co tylko potwierdza trend stabilizacji, o którym wspominam. To pokazuje, że rynek staje się bardziej przewidywalny, a gwałtowne skoki cenowe są już raczej przeszłością.

Co wpłynie na ceny najmu w nadchodzących miesiącach? Kluczowe czynniki

Aby zrozumieć, w jakim kierunku podążą ceny najmu, musimy przyjrzeć się kilku kluczowym czynnikom makroekonomicznym i rynkowym. To one będą kształtować krajobraz polskiego rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Stopy procentowe a portfele Polaków: Jak niższe raty kredytów wpłyną na czynsze?

Cykl obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, który obserwujemy, a który pod koniec 2025 roku doprowadził do spadku stopy referencyjnej do 4,00%, ma bezpośredni wpływ na zdolność kredytową Polaków. Niższe stopy procentowe ożywiły rynek zakupów, co oznacza, że więcej osób może sobie pozwolić na kredyt hipoteczny i zakup własnego mieszkania. To z kolei osłabia presję na wzrost czynszów na rynku najmu, ponieważ część potencjalnych najemców przechodzi na rynek własnościowy. Prognozy na 2026 rok zakładają dalsze, choć już mniejsze, cięcia stóp, co utrzyma ten trend.

Inflacja pod kontrolą: Czy niższy wzrost cen towarów przełoży się na tańszy najem?

Spadająca inflacja, która pod koniec 2025 roku osiągnęła poziom około 2,5%, jest kolejnym czynnikiem ograniczającym presję na wzrost czynszów. W poprzednich latach właściciele nieruchomości często podnosili czynsze w odpowiedzi na rosnące koszty utrzymania, takie jak opłaty za media czy remonty, które były napędzane wysoką inflacją. Kiedy inflacja jest pod kontrolą, koszty te rosną wolniej, co przekłada się na mniejszą potrzebę podnoszenia stawek najmu. To dobra wiadomość dla najemców, ponieważ oznacza bardziej przewidywalne i stabilne opłaty.

Siła gospodarki i wynagrodzeń: Czy stać nas będzie na więcej, a czynsze pozostaną w miejscu?

Stabilny wzrost PKB, prognozowany na około 3,5-3,7% na 2026 rok, w połączeniu z realnym wzrostem wynagrodzeń, ma kluczowe znaczenie dla siły nabywczej Polaków. Silna gospodarka i rosnące pensje oznaczają, że ludzie mają więcej pieniędzy w portfelach, co podtrzymuje ogólny popyt na rynku mieszkaniowym. Jednak w kontekście najmu, w połączeniu z innymi czynnikami, takimi jak wysoka podaż, może to prowadzić do sytuacji, w której czynsze pozostają stabilne, a jednocześnie najemcy mogą pozwolić sobie na nieco wyższy standard życia. Rynek najmu nie jest już tak bardzo rynkiem "byle jak", a raczej rynkiem "świadomego wyboru".

Koniec rządowych dopłat do kredytów: Jak brak "sterydów" dla kupujących zmienia rynek najmu?

Brak kontynuacji programów dopłat do kredytów hipotecznych, takich jak "Bezpieczny Kredyt 2%", to moim zdaniem bardzo zdrowy sygnał dla rynku. Programy te, choć miały wspierać kupujących, jednocześnie sztucznie pompowały popyt na zakup mieszkań, co przekładało się na wzrost cen. Ich zakończenie sprawia, że rynek stabilizuje się w sposób naturalny. Bez tych "sterydów" dla kupujących, rynek najmu zyskuje na stabilności, a presja na drastyczne podnoszenie czynszów jest mniejsza, ponieważ mniej osób jest "wypychanych" z rynku zakupu do najmu.

Demografia nie śpi: Rola migracji w utrzymaniu popytu na mieszkania

Nie można zapominać o roli migracji w kształtowaniu popytu na rynku najmu. W Polsce mieszka około 2,5 miliona cudzoziemców, a znaczna ich część korzysta z mieszkań na wynajem. Ta grupa demograficzna stanowi stałe i znaczące źródło popytu, niezależne od lokalnych wahań zdolności kredytowej Polaków. Nawet jeśli część Polaków zdecyduje się na zakup własnego M, popyt ze strony migrantów będzie nadal podtrzymywał rynek najmu, zapobiegając gwałtownym spadkom cen.

Najem instytucjonalny (PRS): Czy rosnąca konkurencja obniży ceny dla wszystkich?

Rynek najmu instytucjonalnego (Private Rented Sector PRS) w Polsce dynamicznie się rozwija, a w 2025 roku szacuje się, że dysponuje on około 25 tysiącami lokali. To imponujący wzrost, ale wciąż stanowi on niewielki odsetek (około 1%) całości rynku najmu. Profesjonalizacja, którą wnosi PRS, może w przyszłości wpłynąć na standardy mieszkań i, co za tym idzie, na ceny. Na razie jednak nie jest to czynnik dominujący, który mógłby znacząco obniżyć stawki czynszów dla wszystkich. Raczej podnosi on poprzeczkę jakościową i wprowadza nowe standardy obsługi najemcy, co w dłuższej perspektywie może być korzystne.

Prognozy ekspertów: Scenariusze dla rynku najmu w 2026 roku

Analizując wszystkie te czynniki, eksperci i analitycy rynkowi są zgodni co do jednego: 2026 rok na rynku najmu w Polsce będzie rokiem stabilizacji. Istnieją jednak pewne niuanse w przewidywaniach dotyczących stawek czynszów.

Dalsza stabilizacja i kosmetyczne korekty cen

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza stabilizacja stawek czynszów. Oznacza to, że nie powinniśmy spodziewać się ani gwałtownych wzrostów, ani drastycznych spadków. Ewentualne korekty cen będą miały charakter kosmetyczny, co oznacza, że mogą pojawić się niewielkie wahania w zależności od lokalizacji, standardu mieszkania czy sezonowości, ale nie wpłyną one znacząco na ogólny trend. Dla najemców to dobra wiadomość, ponieważ pozwala na większą przewidywalność kosztów.

Niewielkie wzrosty napędzane kosztami utrzymania

Inny scenariusz zakłada umiarkowane wzrosty, które będą zbliżone do poziomu inflacji. Będą one wynikać głównie z rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak opłaty administracyjne, podatki czy ceny mediów, które, choć wolniej niż wcześniej, nadal delikatnie idą w górę. Właściciele mieszkań będą musieli w pewnym stopniu przenieść te koszty na najemców, aby utrzymać rentowność inwestycji. Jednak, jak już wspomniałam, te wzrosty nie powinny być gwałtowne i znacząco obciążać portfeli najemców.

Czy realne są gwałtowne spadki? Ocena prawdopodobieństwa

Zdecydowanie mogę stwierdzić, że eksperci nie widzą przesłanek do gwałtownych spadków cen najmu. Rynek jest zbyt stabilny, a podstawowe czynniki popytowo-podażowe zbyt silne, aby doszło do drastycznych obniżek. Właściciele nieruchomości mają swoje "podłogi cenowe" wynikające z kosztów zakupu i utrzymania, co sprawia, że nie będą skłonni do wynajmowania mieszkań poniżej pewnego poziomu. Zatem, jeśli ktoś liczy na nagłe obniżki czynszów, raczej się zawiedzie.

Dlaczego gwałtowne spadki cen najmu są mało prawdopodobne?

Rozumiem, że wielu najemców marzy o znaczących obniżkach cen, ale jako ekspert muszę jasno powiedzieć, dlaczego gwałtowne spadki cen najmu są w obecnych warunkach rynkowych mało prawdopodobne. Jest kilka kluczowych argumentów, które to potwierdzają.

Wysokie ceny zakupu mieszkań: Bariera nie do przejścia dla wielu

Jednym z najważniejszych czynników jest utrzymujący się wysoki poziom cen zakupu mieszkań. Mimo obniżek stóp procentowych i ożywienia na rynku kredytów, dla wielu Polaków zakup własnego M nadal stanowi barierę finansową nie do przejścia. W efekcie, osoby te pozostają na rynku najmu, utrzymując wysoki popyt. Dopóki ceny zakupu będą wysokie, a zdolność kredytowa ograniczona, popyt na najem będzie stabilny, co uniemożliwi drastyczne obniżki czynszów.

Rosnące koszty budowy i utrzymania nieruchomości jako "podłoga cenowa"

Warto pamiętać, że właściciele nieruchomości ponoszą realne koszty. Rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty pracy, a także bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości (czynsz administracyjny, media, remonty) stanowią swoistą "podłogę cenową" dla całego rynku, w tym dla najmu. Właściciele nie mogą wynajmować mieszkań poniżej pewnego poziomu, jeśli chcą, aby ich inwestycja była rentowna. To naturalny mechanizm rynkowy, który ogranicza możliwość znaczących obniżek czynszów.

Jakość ma znaczenie: Dlaczego dobre mieszkania wciąż będą w cenie?

Rynek najmu staje się coraz bardziej rynkiem "świadomego klienta". Najemcy, mając większy wybór, zwracają uwagę nie tylko na cenę, ale także na jakość i standard lokalu. Mieszkania dobrze wykończone, w atrakcyjnych lokalizacjach, z dobrym wyposażeniem, zawsze będą cieszyć się większym zainteresowaniem i co za tym idzie, będą utrzymywać swoją wartość czynszową. Właściciele takich nieruchomości nie będą mieli powodu do obniżania stawek, ponieważ popyt na wysokiej jakości lokale jest stały. To oznacza, że inwestycja w dobrej klasy mieszkanie na wynajem nadal ma sens.

Przeczytaj również: Prowizja agencji za wynajem: ile? Kto płaci? Jak negocjować?

Dla najemców i inwestorów: Wynajmować teraz czy czekać?

W obliczu przedstawionej analizy, zarówno najemcy, jak i potencjalni inwestorzy stoją przed ważnymi decyzjami. Oto moje rekomendacje, które mogą pomóc w podjęciu świadomego wyboru.

Argumenty za wynajmem bez zwłoki: Co możesz zyskać?

• Stabilizacja cen: Rynek najmu jest stabilny, a gwałtowne spadki cen są mało prawdopodobne. Oczekiwanie na znaczące obniżki może okazać się daremne.
• Wysoka podaż: Obecnie na rynku jest wiele ofert, co daje Ci duży wybór i możliwość znalezienia mieszkania idealnie dopasowanego do Twoich potrzeb i budżetu.
• Siła negocjacyjna: Dzięki dużej podaży masz przewagę w negocjacjach. Możesz spróbować wynegocjować lepszą cenę lub korzystniejsze warunki umowy.
• Uniknięcie sezonowych wzrostów: Jeśli szukasz mieszkania poza sezonem studenckim (jesień), możesz uniknąć zwiększonej konkurencji i nieco wyższych cen.

Kiedy warto się wstrzymać? Potencjalne korzyści z dłuższego oczekiwania

• Niewielkie korekty cen: Jeśli masz elastyczny harmonogram i nie musisz się spieszyć, możesz poczekać na ewentualne, choć niewielkie, korekty cen, które mogą pojawić się np. w okresach mniejszego popytu.
• Szukanie "perełek": Czekanie może pozwolić Ci na znalezienie wyjątkowo atrakcyjnej oferty, która pojawi się na rynku. Czasem warto być cierpliwym, aby trafić na prawdziwą okazję.
• Zmiana sytuacji życiowej: Jeśli Twoja sytuacja życiowa ma się wkrótce zmienić (np. planujesz zakup własnego mieszkania), wynajem na krótki okres może być bardziej elastycznym rozwiązaniem.

Jak negocjować czynsz w obecnych warunkach rynkowych?

Obecna sytuacja rynkowa, charakteryzująca się wysoką podażą, daje najemcom realną przewagę. Moja rada jest prosta: nie bój się negocjować! Zawsze warto spróbować uzyskać lepsze warunki. Przygotuj się, porównaj oferty w danej okolicy, wskaż właścicielowi podobne mieszkania z niższym czynszem lub lepszym standardem. Możesz również zaproponować dłuższą umowę najmu w zamian za niższą stawkę. Pamiętaj, że dla właściciela stabilny i odpowiedzialny najemca jest często cenniejszy niż kilka procent wyższy czynsz. Bądź pewny siebie, ale jednocześnie uprzejmy i rzeczowy to zazwyczaj przynosi najlepsze rezultaty.

Podsumowując, rynek najmu w Polsce w perspektywie kolejnych 12 miesięcy będzie charakteryzował się stabilizacją z tendencją do umiarkowanych wzrostów, które raczej nie przekroczą poziomu inflacji. Kluczowe siły, takie jak kontrolowana inflacja, stabilny wzrost gospodarczy, brak dopłat do kredytów oraz utrzymujący się wysoki popyt (również ze strony cudzoziemców), będą równoważyć się z wysoką podażą ofert. Gwałtowne spadki cen są mało prawdopodobne ze względu na wysokie koszty zakupu i utrzymania nieruchomości. Dla najemców to dobry moment na negocjacje i znalezienie atrakcyjnej oferty, a dla inwestorów rynek pozostaje stabilny, choć wymaga świadomego podejścia i inwestowania w jakość.