Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym to kwestia ustaleń, ale praktyka wskazuje na właściciela.
- W polskim prawie nie ma przepisu, który jednoznacznie narzucałby, kto płaci za notariusza przy umowie najmu.
- Koszty notarialne najczęściej pojawiają się w kontekście umowy najmu okazjonalnego, która wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.
- W praktyce rynkowej to wynajmujący najczęściej pokrywa koszt notariusza w najmie okazjonalnym, ponieważ to on jest głównym beneficjentem tego zabezpieczenia.
- Strony mogą jednak umówić się na podział kosztów po połowie lub, rzadziej, na przeniesienie ich w całości na najemcę.
- Standardowa umowa najmu lokalu mieszkalnego nie wymaga formy notarialnej.
- Przeciętny koszt oświadczenia o poddaniu się egzekucji waha się w granicach 300-500 zł netto plus VAT i koszt wypisów aktu.
Dlaczego pytanie o notariusza w ogóle pojawia się przy wynajmie mieszkania?
Z mojego doświadczenia wynika, że wielu ludzi jest zaskoczonych, gdy w kontekście wynajmu mieszkania pojawia się temat notariusza. To zrozumiałe, ponieważ standardowa umowa najmu, którą większość z nas kojarzy, nie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Problem pojawia się jednak przy specyficznych typach umów, takich jak najem okazjonalny czy najem instytucjonalny. W ich przypadku, dla pełnej skuteczności i zabezpieczenia interesów wynajmującego, niezbędne jest sporządzenie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. To właśnie ten dokument generuje koszty notarialne i budzi pytania o to, kto powinien je ponieść.Prawo milczy, więc kto decyduje? Kluczowa rola ustaleń między stronami
To bardzo ważna kwestia, którą zawsze podkreślam moim klientom: polskie prawo cywilne nie zawiera żadnego przepisu, który jednoznacznie określałby, na kim spoczywa obowiązek pokrycia kosztów notarialnych związanych z umową najmu. Oznacza to, że strony wynajmujący i najemca mają pełną swobodę w ustalaniu tej kwestii. To właśnie dlatego tak kluczowe są wzajemne negocjacje i precyzyjne zapisy w umowie. Brak wcześniejszych ustaleń może prowadzić do niepotrzebnych sporów i nieporozumień w momencie finalizowania transakcji.
Kiedy notariusz jest naprawdę potrzebny przy umowie najmu?
Zwykła umowa najmu: Czy wizyta u notariusza ma sens?
W przypadku standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas określony lub nieokreślony, forma notarialna nie jest wymagana. Umowa pisemna jest w zupełności wystarczająca i prawnie wiążąca. Decyzja o wizycie u notariusza przy takiej umowie byłaby raczej rzadkością i wynikałaby z wyjątkowej potrzeby stron, np. chęci nadania jej formy aktu notarialnego dla zwiększenia pewności prawnej, choć w praktyce nie jest to standardem i nie daje znaczących dodatkowych zabezpieczeń, poza tymi, które oferuje najem okazjonalny czy instytucjonalny.Najem okazjonalny: Notarialny obowiązek, który chroni właściciela
To właśnie przy najmie okazjonalnym notariusz odgrywa kluczową rolę. Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego, a co najważniejsze, wymaga załączenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. To oświadczenie jest dla wynajmującego niezwykle cennym zabezpieczeniem. W przypadku, gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, wynajmujący może znacznie szybciej i łatwiej odzyskać lokal, ponieważ nie musi przechodzić przez długotrwałą sądową procedurę eksmisji. To właśnie ta forma zabezpieczenia generuje koszty notarialne, które są przedmiotem naszych rozważań.
Najem instytucjonalny: Podobne zasady, inne strony umowy
Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, również umowa najmu instytucjonalnego wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Różnica polega na tym, że najem instytucjonalny dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, np. deweloperów czy firm zarządzających nieruchomościami. Zasady dotyczące konieczności sporządzenia aktu notarialnego są tu analogiczne, a co za tym idzie, pojawia się również kwestia pokrycia związanych z tym kosztów. Z mojego doświadczenia wynika, że w tym segmencie rynkowym często koszty są już wliczone w ofertę lub jasno określone w regulaminach.
Najem okazjonalny: Kto najczęściej pokrywa koszty notarialne?
Argumenty za tym, że płaci wynajmujący: Logika i praktyka rynkowa
Analizując praktykę rynkową i logikę stojącą za najmem okazjonalnym, mogę śmiało stwierdzić, że to wynajmujący najczęściej pokrywa koszty notarialne. Dlaczego? Ponieważ to właśnie on jest głównym beneficjentem zabezpieczenia, jakim jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji. To dla niego ten dokument stanowi tarczę ochronną przed problematycznymi najemcami i długotrwałymi procesami eksmisyjnymi. Często wynajmujący traktuje pokrycie tych kosztów jako inwestycję w swoje bezpieczeństwo oraz jako zachętę dla potencjalnego najemcy, który w innym wypadku mógłby być zniechęcony dodatkowym wydatkiem.
Kiedy koszt może spaść na najemcę? Scenariusze i negocjacje
Mimo dominującej praktyki, zdarzają się sytuacje, w których koszt notarialny w całości lub częściowo spada na najemcę. Najczęściej ma to miejsce w warunkach wysokiego popytu na rynku najmu, gdzie wynajmujący ma silniejszą pozycję negocjacyjną. Może się zdarzyć, że właściciel mieszkania, mając wielu chętnych, postawi warunek, że to najemca pokryje koszty notarialne. W takich scenariuszach kluczową rolę odgrywają umiejętności negocjacyjne obu stron. Zawsze doradzam, aby być przygotowanym na taką ewentualność i jasno ustalić tę kwestię przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów.
Popularne rozwiązanie: Jak sprawiedliwie podzielić koszty notarialne?
Jednym z rozwiązań, które uważam za najbardziej sprawiedliwe i które często spotykam w praktyce, jest podział kosztów notarialnych po połowie między wynajmującego a najemcę. Jest to kompromis, który uwzględnia interesy obu stron: wynajmujący zyskuje cenne zabezpieczenie, a najemca, choć ponosi część kosztów, ma pewność, że umowa jest w pełni zgodna z prawem i zapewnia mu stabilność najmu. Taki podział często buduje też lepsze relacje między stronami, pokazując gotowość do współpracy i wzajemnego zrozumienia.
Ile kosztuje notariusz przy umowie najmu?
Co składa się na ostateczną cenę u notariusza? Taksa, VAT i wypisy
- Taksa notarialna: To podstawowa opłata za sporządzenie aktu notarialnego (w naszym przypadku oświadczenia o poddaniu się egzekucji). Jej wysokość jest regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
- Podatek VAT: Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku od towarów i usług.
- Koszt wypisów aktu: Za każdy wypis aktu notarialnego (czyli jego uwierzytelnioną kopię) notariusz pobiera dodatkową opłatę, również określoną w rozporządzeniu. Zazwyczaj jeden wypis trafia do wynajmującego, jeden do najemcy, a jeden zostaje w kancelarii.
Przykładowe koszty w 2026 roku: Na jaki wydatek się przygotować?
Wysokość taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli w praktyce od sumy czynszów za okres, na jaki umowa została zawarta (np. 12 miesięcy). Z mojego doświadczenia wynika, że przeciętny koszt takiego oświadczenia w dużym mieście, bez względu na wartość umowy, mieści się zazwyczaj w przedziale 300-500 zł netto. Do tej kwoty należy doliczyć 23% VAT oraz koszt wypisów aktu (około 6 zł netto za stronę). Całkowity wydatek rzadko przekracza 600-700 zł brutto, co jest kwotą, którą warto uwzględnić w budżecie.
Czy można negocjować stawkę z notariuszem?
Warto wiedzieć, że taksa notarialna określona w rozporządzeniu to stawka maksymalna. Oznacza to, że notariusz ma prawo pobrać opłatę niższą niż maksymalna. Zawsze zachęcam do negocjacji, zwłaszcza jeśli sprawa jest prosta i nie wymaga skomplikowanych analiz prawnych. Niektórzy notariusze są otwarci na obniżenie stawki, szczególnie jeśli klient jest stały lub przychodzi z polecenia. Warto zadzwonić do kilku kancelarii i zapytać o orientacyjny koszt, zanim podejmie się ostateczną decyzję.
Jak uniknąć nieporozumień przy finalizowaniu umowy najmu?
Dlaczego zapis o kosztach notarialnych musi znaleźć się w umowie?
To absolutnie kluczowa kwestia, którą zawsze podkreślam: wszelkie ustalenia dotyczące kosztów notarialnych muszą zostać precyzyjnie zapisane w umowie najmu. Niezależnie od tego, czy koszty ponosi wynajmujący, najemca, czy są dzielone po połowie, musi to być jasno sprecyzowane w dokumencie. Taki zapis eliminuje wszelkie przyszłe nieporozumienia, wątpliwości i potencjalne spory. Umowa jest fundamentem relacji między stronami, a jej jasność i kompletność to podstawa udanego najmu.
Przeczytaj również: Prowizja za wynajem: Ile kosztuje pośrednik i kto płaci?
O co zapytać właściciela mieszkania jeszcze przed podpisaniem dokumentów?
- Czy umowa będzie w formie najmu okazjonalnego (lub instytucjonalnego)? To podstawowe pytanie, które determinuje potrzebę wizyty u notariusza.
- Kto ponosi koszty notarialne związane z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji? Upewnij się, że odpowiedź jest jasna i jednoznaczna.
- Jaki jest orientacyjny koszt tych opłat? Poproś o konkretną kwotę lub widełki, aby wiedzieć, na co się przygotować.
- Czy koszty te zostaną uwzględnione w umowie najmu? Upewnij się, że ustalenia ustne znajdą swoje odzwierciedlenie w pisemnym dokumencie.
- Czy mogę wybrać notariusza, czy jest to już ustalone przez właściciela? Czasem wynajmujący ma swojego zaufanego notariusza, ale warto zapytać o możliwość wyboru.
