Wielu właścicieli mieszkań w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe zastanawia się, czy członkostwo w spółdzielni jest dla nich obowiązkowe. To pytanie ma kluczowe znaczenie, ponieważ status członka lub jego brak wpływa na zakres praw, obowiązków, a także na kwestie finansowe. W tym artykule, jako Nikola Laskowska, wyjaśnię, kiedy członkostwo jest obligatoryjne, a kiedy dobrowolne, oraz jakie praktyczne konsekwencje niesie za sobą każdy z tych statusów, dostarczając jasnych i merytorycznych informacji prawnych.
Członkostwo w spółdzielni: obowiązkowe czy dobrowolne decyduje tytuł prawny do lokalu
- Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązkowe wyłącznie dla osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
- W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz odrębnej własności, członkostwo jest dobrowolne.
- Członkowie spółdzielni posiadają szersze prawa, w tym prawo głosu w walnym zgromadzeniu i dostęp do dokumentów spółdzielni.
- Osoby będące członkami spółdzielni często korzystają z niższych opłat eksploatacyjnych dzięki partycypacji w pożytkach z majątku spółdzielni.
- Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni nie mają wpływu na jej decyzje i mogą ponosić wyższe koszty utrzymania.
- Z członkostwa można zrezygnować na piśmie, a w niektórych przypadkach ustaje ono automatycznie, np. przy sprzedaży mieszkania.
Czy członkostwo w spółdzielni to konieczność?
Kluczową zasadą, która decyduje o tym, czy członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązkowe, czy też dobrowolne, jest tytuł prawny do lokalu. To właśnie forma prawna posiadania mieszkania czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo, spółdzielcze własnościowe prawo, czy odrębna własność determinuje Twoje prawa i obowiązki wobec spółdzielni.Warto podkreślić, że członkostwo w spółdzielni jest obowiązkowe i nierozerwalnie związane ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Oznacza to, że jeśli posiadasz mieszkanie na podstawie tego prawa, musisz być członkiem spółdzielni. Ustanie członkostwa w tym przypadku automatycznie skutkuje wygaśnięciem prawa do lokalu, co jest fundamentalną różnicą w porównaniu do innych tytułów prawnych.
Przeczytaj również: Rada nadzorcza spółdzielni: Kto ją kontroluje? Poznaj swoje prawa
Mieszkanie własnościowe w spółdzielni: czy musisz być członkiem?
Dla osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu sytuacja wygląda inaczej. W ich przypadku członkostwo w spółdzielni nie jest obowiązkowe. Masz pełne prawo do posiadania i korzystania z mieszkania, niezależnie od tego, czy jesteś członkiem spółdzielni, czy też nie. Decyzja o przystąpieniu do spółdzielni jest w tym wypadku całkowicie dobrowolna i zależy wyłącznie od Twojej woli.
Podobnie jest w przypadku właścicieli lokali z odrębną własnością, znajdujących się w budynkach zarządzanych przez spółdzielnię. Dla nich również członkostwo nie jest obowiązkowe. Jeśli jednak zechcesz dołączyć do spółdzielni, masz roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Spółdzielnia nie może odmówić Ci przyjęcia, jeśli spełniasz statutowe warunki.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 roku wprowadziła istotne zmiany w tej kwestii. Zgodnie z nią, członkostwo nabywa się z mocy prawa wraz z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub ekspektatywy odrębnej własności. Jednakże, właściciele lokali z prawem odrębnej własności, którzy nabyli je przed tą nowelizacją, nie stali się członkami automatycznie. Dla nich możliwość przystąpienia do spółdzielni pozostała dobrowolna, co jest ważne dla zrozumienia obecnego stanu prawnego.
Członek spółdzielni a właściciel bez członkostwa: co zyskujesz, a co tracisz?
Bycie członkiem spółdzielni mieszkaniowej wiąże się z szeregiem praw, które nie przysługują właścicielom lokali niebędącym członkami. Z mojego doświadczenia wiem, że to właśnie te różnice często decydują o tym, czy ktoś zdecyduje się na przystąpienie do spółdzielni. Oto najważniejsze z nich:- Prawo do udziału w walnym zgromadzeniu i głosowania nad uchwałami, co daje realny wpływ na decyzje dotyczące funkcjonowania spółdzielni i zarządzania nieruchomościami.
- Czynne i bierne prawo wyborcze do organów spółdzielni, takich jak zarząd czy rada nadzorcza. Możesz kandydować i mieć bezpośredni wpływ na strategiczne kierunki działania spółdzielni.
- Szerszy dostęp do dokumentów spółdzielni, w tym do umów z podmiotami trzecimi czy pełnych protokołów z posiedzeń. To zwiększa transparentność i pozwala na lepszą kontrolę działań spółdzielni.
Jedną z najbardziej odczuwalnych różnic między członkami a nie-członkami spółdzielni są kwestie finansowe. Członkowie spółdzielni mają prawo do korzystania z tzw. „pożytków” i dochodów z majątku spółdzielni. Co to oznacza w praktyce? Spółdzielnia często generuje dochody z wynajmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych czy innych działalności gospodarczych. Te pożytki mogą być przeznaczane na obniżenie miesięcznych opłat eksploatacyjnych dla członków. Właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, nie partycypują w tych pożytkach, co może skutkować wyższymi opłatami eksploatacyjnymi. Różnica w miesięcznych kosztach może być znacząca i jest często głównym argumentem za przystąpieniem do spółdzielni.
Niezależnie od tego, czy jesteś członkiem spółdzielni, czy też nie, istnieją pewne obowiązki, które dotyczą wszystkich właścicieli lokali. Każdy jest zobowiązany do partycypowania w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu, nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni. Obejmuje to opłaty za media, fundusz remontowy czy utrzymanie części wspólnych budynku. Te koszty są podstawą funkcjonowania każdej wspólnoty mieszkaniowej.
Jak zarządzać swoim statusem w spółdzielni?
Jeśli posiadasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność i chcesz zostać członkiem spółdzielni, proces jest zazwyczaj prosty i wygląda następująco:
- Złożenie wniosku: Należy złożyć pisemny wniosek o przyjęcie w poczet członków spółdzielni do zarządu.
- Wymagane dokumenty: Do wniosku zazwyczaj trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu (np. akt notarialny, zaświadczenie ze spółdzielni).
- Uchwała zarządu: Zarząd spółdzielni rozpatruje wniosek i podejmuje uchwałę w sprawie przyjęcia.
- Powiadomienie: Po podjęciu uchwały, zostaniesz pisemnie powiadomiony o decyzji zarządu.
Z przystąpieniem do spółdzielni wiążą się pewne koszty. Należy wnieść opłatę wpisową oraz udział członkowski. Warto pamiętać, że udział członkowski jest zwracany po ustaniu członkostwa, natomiast opłata wpisowa nie podlega zwrotowi.
Rezygnacja z członkostwa w spółdzielni jest równie prosta, gdy jest to dobrowolne. Właściciel lokalu (z prawem spółdzielczym własnościowym lub odrębną własnością) może wystąpić ze spółdzielni za pisemnym wypowiedzeniem. Ważne jest, aby złożyć je w odpowiednim terminie, zazwyczaj określonym w statucie spółdzielni. Członkostwo może również ustać automatycznie, na przykład w wyniku zbycia prawa do lokalu (sprzedaży lub darowizny). Jeśli nabywca nie zdecyduje się przystąpić do spółdzielni, a zbywca nie posiada innych lokali w tej samej spółdzielni, członkostwo ustaje z mocy prawa. To bardzo praktyczne rozwiązanie, które upraszcza formalności przy zmianie właściciela.Zapowiadane zmiany w prawie spółdzielczym na 2026 rok
Warto śledzić zapowiadane zmiany w prawie spółdzielczym, które mają wejść w życie w 2026 roku. Projekt nowelizacji ustawy ma na celu m.in. przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je na mocy nowelizacji z 2017 roku. Ponadto, planowane są liczne zmiany wzmacniające pozycję członków spółdzielni oraz zwiększające transparentność jej działania. To bardzo dobra wiadomość dla wszystkich, którzy chcą mieć większy wpływ na zarządzanie swoim miejscem zamieszkania.
Te zapowiadane zmiany mogą znacząco ułatwić dochodzenie praw w relacjach ze spółdzielnią. Zwiększona transparentność i wzmocniona pozycja członków to klucz do lepszego zarządzania i większej satysfakcji mieszkańców. Z mojego punktu widzenia, jako ekspertki, jest to krok w dobrym kierunku, który pozwoli na bardziej sprawiedliwe i efektywne funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych.
