Kto jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej? Prawa i obowiązki.

Zrozumienie zasad członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej jest kluczowe dla każdego, kto posiada lub zamierza nabyć prawo do lokalu w jej zasobach. Ten artykuł dostarczy kompleksowej i precyzyjnej wiedzy na temat prawnych aspektów członkostwa, warunków jego nabycia, wynikających z niego praw i obowiązków, a także wyjaśni szczególne przypadki, takie jak wspólne członkostwo małżonków czy status właścicieli odrębnej własności. Kto jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej i jakie zasady nim rządzą? Zgodnie z obowiązującą Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, członkiem spółdzielni staje się osoba fizyczna, której przysługuje określony tytuł prawny do lokalu. Członkostwo to jest nierozerwalnie związane z prawem do lokalu i może powstać z mocy prawa, na przykład z chwilą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ekspektatywy własności, czyli roszczenia o ustanowienie tego prawa, a także z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub umowy o budowę lokalu. Co więcej, założyciele spółdzielni stają się jej członkami z momentem wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego.

Właściciele lokali z odrębną własnością, znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, mają nieco odmienny status. Mogą oni, ale nie muszą być członkami spółdzielni. Przysługuje im jednak roszczenie o przyjęcie w poczet członków, pod warunkiem złożenia stosownej deklaracji. Warto zaznaczyć, że istotna zmiana prawna z 2017 roku zniosła obowiązek członkostwa dla posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jednakże w praktyce nabycie tego prawa nadal automatycznie skutkuje nabyciem członkostwa. To rozróżnienie jest fundamentalne dla zrozumienia dynamicznego charakteru członkostwa w spółdzielniach.

Podmioty, które mogą być członkami spółdzielni, są ściśle określone. Przede wszystkim są to osoby fizyczne, w tym również te z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych lub bez niej. W przypadku małżonków, jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, oboje są członkami spółdzielni. Co istotne, osoby prawne również mogą być członkami, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ekspektatywa własności. Nie przysługuje im natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Oczywiście, jak wspomniałam, założyciele spółdzielni stają się jej członkami z chwilą wpisu do KRS.

Podstawa członkostwa: Jakie prawo do lokalu uprawnia do statusu członka?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z kluczowych tytułów prawnych, które uprawniają do statusu członka spółdzielni. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Co ważne, jego nabycie, czy to poprzez kupno, darowiznę, czy dziedziczenie, automatycznie skutkuje nabyciem członkostwa w spółdzielni. Oznacza to, że nowy właściciel staje się członkiem z mocy prawa, bez konieczności składania dodatkowych wniosków czy oczekiwania na uchwałę zarządu.

Drugim fundamentalnym tytułem jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To prawo jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu ani egzekucji. Jego istota polega na tym, że spółdzielnia pozostaje właścicielem lokalu, a członek ma prawo do jego używania. Zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu bezpośrednio wiąże się z nabyciem członkostwa. Jest to jeden z najczęstszych sposobów uzyskania statusu członka w przypadku nowych inwestycji spółdzielczych.

Właściciele lokali z odrębną własnością, choć często są częścią społeczności spółdzielczej, mają dobrowolny status członkostwa. Oznacza to, że nie są automatycznie członkami spółdzielni, ale mogą o to wystąpić. Jakie korzyści płyną z takiego członkostwa? Przede wszystkim jest to możliwość aktywnego wpływania na decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną, uczestnictwa w walnych zgromadzeniach, a także pełny dostęp do informacji i dokumentów spółdzielni. Dla wielu osób jest to istotne dla poczucia wspólnoty i realnego wpływu na otoczenie.

Pojęcie ekspektatywy, czyli roszczenia o ustanowienie prawa do lokalu, jest niezwykle ważne w kontekście nabywania członkostwa. Ekspektatywa powstaje zazwyczaj w momencie zawarcia umowy o budowę lokalu. Posiadanie tego roszczenia już na etapie budowy wiąże się z nabyciem członkostwa w spółdzielni. Dzięki temu przyszły właściciel lokalu może od samego początku uczestniczyć w życiu spółdzielni i wpływać na jej funkcjonowanie, zanim jeszcze stanie się pełnoprawnym posiadaczem prawa do lokalu.

Proces nabycia członkostwa w praktyce.

W praktyce, proces zostania członkiem spółdzielni mieszkaniowej może przebiegać na kilka sposobów. W przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na przykład poprzez umowę kupna-sprzedaży, darowizny czy dziedziczenia, członkostwo powstaje z mocy prawa, z chwilą skutecznego przeniesienia tego prawa. Podobnie dzieje się, gdy zawieramy ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu w tym momencie również stajemy się jej członkami.

Dziedziczenie lub darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma bezpośredni wpływ na status członka spółdzielni. Zgodnie z przepisami, spadkobierca lub obdarowany, który nabywa to prawo, staje się członkiem spółdzielni z mocy prawa. Nie ma tu potrzeby podejmowania dodatkowych działań czy składania wniosków, co znacznie upraszcza proces sukcesji.

Dla właścicieli lokali z odrębną własnością, którzy chcą zostać członkami spółdzielni, procedura jest nieco inna. Wymaga ona złożenia pisemnej deklaracji członkowskiej do zarządu spółdzielni. Po jej otrzymaniu, zarząd ma obowiązek podjąć uchwałę w sprawie przyjęcia lub odmowy przyjęcia w poczet członków. Statut spółdzielni może określać szczegółowe dokumenty, które należy dołączyć do deklaracji, dlatego zawsze warto zapoznać się z jego treścią.

W sytuacji, gdy prawo do lokalu przysługuje kilku współwłaścicielom, na przykład małżonkom, kwestia członkostwa jest jasno uregulowana. Jeśli spółdzielcze prawo do lokalu przysługuje małżonkom wspólnie, oboje są członkami spółdzielni. W przypadku innych współwłaścicieli (np. rodzeństwa), członkiem może być tylko jeden z nich, chyba że statut spółdzielni przewiduje inaczej lub prawo do lokalu jest podzielone w taki sposób, że każdy ze współwłaścicieli posiada odrębne prawo do części lokalu.

Prawa i przywileje: Co zyskujesz jako członek spółdzielni?

Bycie członkiem spółdzielni mieszkaniowej wiąże się z szeregiem praw i przywilejów, które pozwalają na aktywny udział w zarządzaniu i funkcjonowaniu wspólnoty. Przede wszystkim, członek ma prawo do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, które jest najwyższym organem spółdzielni. Może tam głosować nad uchwałami, a także wybierać i być wybieranym do organów spółdzielni, takich jak zarząd czy rada nadzorcza. Walne zgromadzenie to miejsce, gdzie podejmowane są najważniejsze decyzje dotyczące przyszłości spółdzielni, więc możliwość udziału w nim jest niezwykle cenna.

• Wgląd do statutu spółdzielni oraz wszelkich regulaminów.
• Dostęp do protokołów z posiedzeń organów spółdzielni.
• Prawo do zapoznania się z rocznymi sprawozdaniami finansowymi i rachunkami.
• Możliwość kwestionowania uchwał walnego zgromadzenia w sądzie, jeśli uzna się je za niezgodne z prawem lub statutem.

Choć członkostwo w spółdzielni wiąże się głównie z obowiązkami finansowymi, takimi jak uiszczanie opłat eksploatacyjnych, statut spółdzielni może przewidywać również prawo do udziału w pożytkach lub części nadwyżki bilansowej. Należy jednak pamiętać, że opłaty eksploatacyjne są obowiązkiem wynikającym z posiadania lokalu i członkostwa, a nie korzyścią. Warto zwrócić uwagę na to, co dokładnie przewiduje statut w tym zakresie.

Jednym z najbardziej znaczących przywilejów jest możliwość kandydowania do zarządu i rady nadzorczej. To właśnie w tych organach zapadają codzienne decyzje dotyczące zarządzania spółdzielnią. Aktywny udział w ich pracach to realna forma wpływu na politykę spółdzielni, jej rozwój, a także na jakość życia mieszkańców. Dla mnie osobiście, to właśnie ta możliwość wpływu jest jednym z największych atutów członkostwa.

Obowiązki członka spółdzielni: O czym nie można zapomnieć?

Posiadanie statusu członka spółdzielni mieszkaniowej to nie tylko prawa, ale również szereg obowiązków, których należy przestrzegać. Najważniejszym z nich jest obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak koszty zarządu, remontów, mediów czy sprzątania. Ponadto, członek jest zobowiązany do wnoszenia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, zgodnie z umową i statutem spółdzielni.

Kolejnym istotnym obowiązkiem jest przestrzeganie przepisów prawa, statutu i regulaminów spółdzielni. Statut to swoista konstytucja spółdzielni, określająca jej cele, zasady funkcjonowania oraz prawa i obowiązki członków. Dbanie o dobro i rozwój spółdzielni, a także o porządek i czystość na jej terenie, to również fundamentalne aspekty odpowiedzialnego członkostwa.

Członkowie spółdzielni mają także obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu strat spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów. Jest to zabezpieczenie finansowe, które ma na celu zapewnienie stabilności spółdzielni w przypadku nieprzewidzianych wydatków lub trudności finansowych. Wysokość tych udziałów jest zazwyczaj określona w statucie.

Przeczytaj również: Ile zarabiają rady nadzorcze SM? Stawki, podatki i nowe limity

Kiedy i jak można stracić status członka spółdzielni?

Utrata statusu członka spółdzielni mieszkaniowej może nastąpić z różnych przyczyn, a najczęstszą z nich jest zbycie prawa do lokalu, czyli na przykład sprzedaż mieszkania. W momencie, gdy prawo do lokalu przechodzi na inną osobę, dotychczasowy członek automatycznie traci swój status, a nowy nabywca staje się członkiem z mocy prawa (o ile nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Członkostwo może również ustać poprzez wykluczenie lub wykreślenie ze spółdzielni. Decyzja o wykluczeniu lub wykreśleniu podejmowana jest na podstawie uchwały zarządu lub rady nadzorczej (w zależności od statutu) i musi być uzasadniona sytuacjami określonymi w statucie, takimi jak na przykład długotrwałe zaległości w opłatach eksploatacyjnych, rażące naruszanie regulaminów czy działania na szkodę spółdzielni.

Właściciele lokali z odrębną własnością, którzy dobrowolnie przystąpili do spółdzielni, mają również możliwość złożenia wypowiedzenia członkostwa. Jest to ich prawo i pozwala im na rezygnację z bycia członkiem spółdzielni, jeśli uznają, że nie widzą już korzyści z tego statusu lub nie chcą być związani wynikającymi z niego obowiązkami. Wypowiedzenie powinno być złożone na piśmie, zgodnie z terminami określonymi w statucie.

• Utrata prawa do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i głosowania.
• Brak możliwości wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni.
• Utrata prawa do wglądu w dokumenty spółdzielni (choć niektóre informacje mogą być dostępne jako dla właściciela lokalu).
• Brak wpływu na decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną, które podejmowane są przez członków spółdzielni.