Zwolnienie z obowiązku świadectwa energetycznego sprawdź, czy dotyczy Twojej nieruchomości
- Z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są m.in. budynki zabytkowe, miejsca kultu religijnego oraz małe obiekty wolnostojące do 50 m².
- Wyjątek obejmuje również domy letniskowe i rekreacyjne, użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
- Budynki przemysłowe i gospodarcze są zwolnione, jeśli nie posiadają instalacji zużywających energię (poza oświetleniem).
- Gospodarstwa rolne z niskim wskaźnikiem EP (roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) poniżej 50 kWh/(m²·rok) również mogą być wyłączone z obowiązku.
- Nowo wybudowane domy jednorodzinne do 70 m² są zwolnione z obowiązku dołączenia świadectwa przy zgłoszeniu budowy, ale staje się ono wymagane przy późniejszej sprzedaży lub najmie.
Zrozumienie podstawowej zasady: sprzedaż i najem jako klucz do obowiązku
W Polsce, zgodnie z Ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem obowiązkowym w dwóch kluczowych sytuacjach: przy każdej transakcji sprzedaży nieruchomości oraz przy jej wynajmie. Oznacza to, że jeśli planujesz zbyć swój dom, mieszkanie czy lokal użytkowy, lub oddać go w najem, musisz dysponować aktualnym świadectwem. Z mojego doświadczenia wynika, że to właśnie te dwie sytuacje są najczęstszym powodem, dla którego właściciele nieruchomości zgłaszają się po świadectwo, aby dopełnić formalności prawnych.
Czy samo posiadanie nieruchomości wymusza certyfikat? Wyjaśniamy
Wielu moich klientów często pyta, czy muszą mieć certyfikat, jeśli po prostu mieszkają w swoim domu i nie planują żadnych zmian. Odpowiedź jest prosta: jeśli właściciel użytkuje budynek wyłącznie na własne potrzeby, bez zamiaru jego sprzedaży, najmu czy nawet bezpłatnego udostępnienia, to nie ma obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten powstaje dopiero w momencie, gdy nieruchomość ma zmienić właściciela lub najemcę, co jest zgodne z intencją ustawodawcy, by certyfikat służył informowaniu potencjalnych nabywców lub najemców o efektywności energetycznej budynku.
Co się zmienia w 2026 roku i jak to wpływa na Twój budynek?
Rynek nieruchomości i przepisy dotyczące efektywności energetycznej są dynamiczne. W 2026 roku czekają nas istotne zmiany, wynikające z implementacji dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), która wprowadzi klasy energetyczne od A+ do G. Te zmiany mają na celu zwiększenie transparentności rynku i ułatwienie oceny efektywności energetycznej budynków przez nabywców i najemców. Jako ekspertka śledzę te zmiany z uwagą i mogę zapewnić, że choć z pewnością zwiększą one świadomość energetyczną, to jednak nie modyfikują fundamentalnie katalogu wyjątków od obowiązku posiadania świadectwa. Warto więc już teraz zapoznać się z aktualnymi zwolnieniami, które pozostaną w mocy.
Sprawdź, czy Twój budynek jest na liście wyjątków od świadectwa energetycznego
Budynki zabytkowe: jakie warunki muszą spełniać, by uniknąć certyfikacji?
Z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. To bardzo ważna kwestia, która często budzi nieporozumienia. Należy precyzyjnie zaznaczyć, że zwolnienie dotyczy wyłącznie obiektów wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków lub znajdujących się w gminnej bądź wojewódzkiej ewidencji zabytków. Samo położenie nieruchomości w strefie ochrony konserwatorskiej, czyli tzw. wpis obszarowy, nie jest wystarczające do skorzystania z tego wyjątku. W praktyce oznacza to, że każdy przypadek należy weryfikować na podstawie konkretnego statusu prawnego budynku.
Obiekty kultu religijnego: bezwzględne zwolnienie
Kolejną kategorią budynków, które są bezwzględnie zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, są te używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej. Dotyczy to szerokiej gamy obiektów, takich jak kościoły, kaplice, synagogi, meczety czy domy modlitwy, niezależnie od ich wielkości czy stopnia wykorzystania energii. W tym przypadku ustawodawca uznał, że specyfika tych budynków i ich przeznaczenie wyłączają je z ogólnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej.
Budynki przemysłowe i gospodarcze: kiedy instalacje mają znaczenie?
Zwolnienie z obowiązku sporządzenia świadectwa obejmuje również budynki przemysłowe oraz gospodarcze, ale z kluczowym zastrzeżeniem. Wyjątek ten dotyczy wyłącznie obiektów niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z jednym wyjątkiem wbudowanej instalacji oświetleniowej. Tutaj diabeł tkwi w szczegółach kluczowe jest to, co znajduje się wewnątrz. Jeśli w budynku przemysłowym lub gospodarczym zainstalowano systemy ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy ciepłej wody użytkowej, które zużywają energię, wówczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej staje się aktualny przy sprzedaży lub najmie.
Domy letniskowe i użytkowane sezonowo: zasada "4 miesięcy" w praktyce
Właściciele domków letniskowych i innych obiektów rekreacyjnych często zastanawiają się, czy potrzebują świadectwa. Odpowiedź brzmi: nie, jeśli są to budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku. Ta zasada "4 miesięcy" jest kluczowa. Obejmuje ona typowe domki letniskowe, które są wykorzystywane sezonowo, np. tylko w okresie wakacyjnym. Jeśli jednak nieruchomość jest użytkowana przez dłuższy okres w roku, wówczas ten wyjątek przestaje obowiązywać i świadectwo staje się wymagane.
Małe budynki wolnostojące: czy 50 m² to magiczna granica?
Tak, 50 m² to faktycznie magiczna granica dla wolnostojących budynków. Z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². To jeden z najprostszych do zweryfikowania wyjątków. Dotyczy to na przykład małych garaży, altan, czy niewielkich budynków gospodarczych, które nie są trwale związane z gruntem lub stanowią odrębną konstrukcję. Ważne jest, aby była to powierzchnia użytkowa, a nie tylko powierzchnia zabudowy.
Niskoenergetyczne gospodarstwa rolne: co oznacza wskaźnik EP?
Specyficzny wyjątek dotyczy również budynków gospodarstw rolnych. Zwolnienie przysługuje tym obiektom, których wskaźnik EP (roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) nie przekracza 50 kWh/(m²·rok). Wskaźnik EP to miara całkowitego zapotrzebowania budynku na energię pierwotną, uwzględniająca nie tylko zużycie energii w budynku, ale także energię potrzebną do jej wytworzenia i dostarczenia. Jeśli Twoje gospodarstwo rolne spełnia ten warunek, możesz być zwolniony z obowiązku posiadania świadectwa. Weryfikacja tego wskaźnika wymaga jednak zazwyczaj specjalistycznej wiedzy.
Najczęstsze pułapki i wątpliwości dotyczące świadectwa energetycznego
Czy słynne "domy do 70 m² bez pozwolenia" zawsze są zwolnione z certyfikatu?
To jest chyba najczęściej zadawane mi pytanie w ostatnim czasie, a odpowiedź na nie jest kluczowa. Nowo wybudowane, wolnostojące domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², budowane na własne potrzeby mieszkaniowe, są co prawda zwolnione z obowiązku dołączania świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy. To jednak nie oznacza całkowitego zwolnienia z certyfikatu! Muszę to wyraźnie podkreślić: świadectwo charakterystyki energetycznej staje się wymagane w momencie ich późniejszej sprzedaży lub wynajmu. Właściciele muszą o tym pamiętać, aby uniknąć problemów prawnych i finansowych w przyszłości.Mój dom stoi w strefie ochrony konserwatorskiej: czy to wystarczy do zwolnienia?
Muszę to podkreślić, bo to bardzo częste błędne przekonanie. Samo położenie budynku na terenie objętym ochroną konserwatorską jako układ urbanistyczny (tzw. wpis obszarowy) nie jest wystarczające do zwolnienia z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Jak już wspomniałam, zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków lub ewidencji gminnej/wojewódzkiej. Jeśli Twój dom nie ma takiego indywidualnego wpisu, pomimo że znajduje się w zabytkowej okolicy, musisz liczyć się z koniecznością posiadania certyfikatu przy sprzedaży lub najmie.
Budynek bez ogrzewania i mediów: czy świadectwo jest potrzebne?
Kwestia budynków bez ogrzewania i mediów jest złożona. Jeśli mówimy o budynku mieszkalnym, który ma być sprzedany lub wynajęty, to nawet brak instalacji grzewczej czy podłączenia do mediów nie zwalnia automatycznie z obowiązku posiadania świadectwa. W takim przypadku, świadectwo zostanie sporządzone, a jego wynik będzie odzwierciedlał bardzo niską efektywność energetyczną z uwagi na brak systemów grzewczych. Wyjątkiem są tutaj wspomniane wcześniej budynki przemysłowe i gospodarcze, które są zwolnione, jeśli nie posiadają instalacji zużywających energię (poza oświetleniem). W pozostałych przypadkach, jeśli transakcja wymaga świadectwa, to brak mediów nie jest argumentem za jego brakiem.
Konsekwencje braku wymaganego świadectwa energetycznego
Rola notariusza przy sprzedaży nieruchomości bez certyfikatu
Notariusz pełni tu bardzo ważną funkcję ochronną, zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego. Przy każdej transakcji sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek odnotowania w akcie notarialnym faktu przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej kupującemu. Co więcej, jeśli sprzedający nie przedstawi takiego dokumentu, notariusz jest zobowiązany pouczyć go o konsekwencjach prawnych wynikających z braku tego certyfikatu. To wyraźny sygnał, że brak świadectwa nie jest bagatelizowany i może mieć poważne następstwa.
Przeczytaj również: Powierzchnia użytkowa: gdzie szukać i jak obliczyć? Kompletny poradnik
Grzywna za brak dokumentu: ile może kosztować zaniedbanie?
Nie warto ryzykować, bo kary mogą być dotkliwe. Zgodnie z przepisami, brak świadectwa charakterystyki energetycznej przy transakcji sprzedaży lub najmu, gdy jest ono wymagane, stanowi wykroczenie. Za takie zaniedbanie grozi kara grzywny. Choć wysokość grzywny może być różna, z pewnością jest to koszt, którego można łatwo uniknąć, zlecając sporządzenie świadectwa. Poza samą grzywną, brak dokumentu może również opóźnić lub nawet uniemożliwić finalizację transakcji, co generuje dodatkowe stresy i koszty.
