PIT od wynajmu mieszkania 2025: Do kiedy? Uniknij błędów!

Rozliczenie podatku dochodowego z najmu prywatnego to coroczny obowiązek, który budzi wiele pytań, zwłaszcza w kontekście zmieniających się przepisów. Jeśli zastanawiasz się, do kiedy należy złożyć PIT od wynajmu mieszkania za 2025 rok i jak prawidłowo uregulować swoje zobowiązania, ten artykuł dostarczy Ci wszystkich niezbędnych informacji. Przejdziemy przez kluczowe terminy, zasady opodatkowania ryczałtem oraz podpowiemy, jak uniknąć najczęstszych błędów, abyś mógł spokojnie rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Kluczowa data rozliczenia najmu za 2025 rok

Jako właściciel nieruchomości wynajmowanej prywatnie, musisz pamiętać o jednym, niezmiennym terminie. Ostateczną datą na złożenie zeznania rocznego PIT-28 za dochody uzyskane z najmu w 2025 roku, a także na zapłatę należnego podatku, jest 30 kwietnia 2026 roku. Ta data jest wspólna dla obu tych obowiązków, więc nie ma mowy o rozdzielaniu terminu na złożenie deklaracji i uregulowanie należności.

Warto podkreślić, że ten termin 30 kwietnia 2026 roku dotyczy wyłącznie najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 roku ryczałt stał się jedyną obowiązującą formą opodatkowania dla najmu prywatnego w Polsce, co znacznie upraszcza sytuację, eliminując konieczczność wyboru między różnymi formami rozliczeń.

Niedotrzymanie terminu rozliczenia PIT-28 lub zapłaty podatku to sytuacja, której zdecydowanie należy unikać. Urząd skarbowy naliczy wówczas odsetki za zwłokę od niezapłaconej w terminie kwoty. Co więcej, w zależności od wysokości zaległości i czasu opóźnienia, możesz narazić się na sankcje karno-skarbowe, w tym nałożenie grzywny. W mojej praktyce widziałam, jak drobne przeoczenia potrafiły generować niepotrzebny stres i dodatkowe koszty, dlatego zawsze apeluję o terminowość.

Ryczałt od najmu prywatnego: zasady i stawki

Zmiany, które weszły w życie od 2023 roku, sprawiły, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się obowiązkową i jedyną formą opodatkowania dla najmu prywatnego w Polsce. Oznacza to, że niezależnie od wysokości osiąganych przychodów, nie masz już możliwości wyboru skali podatkowej czy podatku liniowego, co było dostępne w poprzednich latach. Ta unifikacja ma na celu uproszczenie systemu, choć dla niektórych oznaczała rezygnację z możliwości odliczania kosztów.

Obecnie obowiązują dwie stawki ryczałtu, uzależnione od wysokości osiąganych przychodów. Do kwoty 100 000 zł rocznie stosuje się stawkę 8,5%. Natomiast od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie należy zapłacić ryczałt w wysokości 12,5%. Aby to zobrazować, jeśli Twoje przychody z najmu w 2025 roku wyniosły 120 000 zł, podatek obliczysz następująco: (100 000 zł * 8,5%) + (20 000 zł * 12,5%) = 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.

Kluczową kwestią, na którą często zwracam uwagę, jest sposób traktowania progu 100 000 zł w przypadku małżeństw. Jeśli posiadasz wspólność majątkową z małżonkiem, limit ten dotyczy łącznie Waszych przychodów z najmu. Oznacza to, że nawet jeśli każde z Was osiąga przychody z osobnych nieruchomości, ale te nieruchomości wchodzą w skład majątku wspólnego, Wasze przychody sumują się do wspólnego limitu 100 000 zł. Dopiero po przekroczeniu tej kwoty, od nadwyżki stosuje się wyższą stawkę 12,5%.

Zaliczki na podatek od najmu: terminy i formy płatności

W trakcie roku podatkowego masz obowiązek wpłacania zaliczek na podatek od najmu. Możesz wybrać między miesięcznymi a kwartalnymi zaliczkami. Opcja kwartalna jest dostępna dla tzw. małych podatników, czyli tych, których przychody z najmu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły 200 000 euro (przeliczonych na złotówki według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy października poprzedniego roku podatkowego). Jeśli przekroczyłeś ten limit, musisz wpłacać zaliczki miesięcznie.

• Terminy wpłat zaliczek miesięcznych w 2025 roku:
  • Za styczeń: do 20 lutego 2025 r.
  • Za luty: do 20 marca 2025 r.
  • Za marzec: do 20 kwietnia 2025 r.
  • ...
  • Za listopad: do 20 grudnia 2025 r.
• Terminy wpłat zaliczek kwartalnych w 2025 roku:
  • Za I kwartał (styczeń-marzec): do 20 kwietnia 2025 r.
  • Za II kwartał (kwiecień-czerwiec): do 20 lipca 2025 r.
  • Za III kwartał (lipiec-wrzesień): do 20 października 2025 r.

Istnieje pewna specyfika dotycząca płatności ostatniej zaliczki za rok podatkowy. Zaliczka za grudzień (w przypadku rozliczeń miesięcznych) lub za ostatni kwartał (w przypadku rozliczeń kwartalnych) nie ma osobnego terminu do 20. dnia miesiąca. Zamiast tego, tę ostatnią zaliczkę wpłaca się w terminie złożenia zeznania rocznego, czyli do 30 kwietnia 2026 roku. Jest to wygodne rozwiązanie, które pozwala na uregulowanie całorocznych zobowiązań w jednym, ostatecznym terminie.

Wypełnianie i składanie PIT-28 krok po kroku

Aktualny formularz PIT-28, niezbędny do rozliczenia przychodów z najmu prywatnego, znajdziesz na oficjalnych stronach internetowych, takich jak serwis Ministerstwa Finansów (podatki.gov.pl) czy w serwisie e-Urząd Skarbowy. Zawsze upewnij się, że pobierasz najnowszą wersję formularza, przeznaczoną dla danego roku podatkowego (w tym przypadku za 2025 rok).

1. Dane identyfikacyjne: Wypełnij swoje dane osobowe oraz identyfikacyjne (PESEL/NIP), a także dane urzędu skarbowego, do którego składasz deklarację.
2. Rodzaj zeznania: Zaznacz, czy jest to pierwsze zeznanie, korekta, czy też zeznanie składane po raz pierwszy po korekcie.
3. Przychody z najmu: W odpowiednich sekcjach formularza wpisz sumę przychodów uzyskanych z najmu w ciągu całego roku podatkowego 2025. Pamiętaj, że wpisujesz kwotę brutto, czyli bez pomniejszania o jakiekolwiek koszty.
4. Obliczenie ryczałtu: Na podstawie wpisanych przychodów i obowiązujących stawek (8,5% do 100 000 zł, 12,5% powyżej) oblicz należny ryczałt. Formularz często zawiera pola pomocnicze lub instrukcje, które ułatwiają to zadanie.
5. Odliczenia: Jeśli przysługują Ci odliczenia (np. z tytułu składek na ubezpieczenie zdrowotne, darowizn), wpisz je w odpowiednich polach. Pamiętaj, że lista możliwych odliczeń przy ryczałcie jest ograniczona.
6. Zaliczki: Wprowadź sumę wszystkich zaliczek wpłaconych w trakcie 2025 roku.
7. Kwota do zapłaty/nadpłata: Na koniec formularz automatycznie (lub po Twoich obliczeniach) wskaże kwotę do zapłaty lub ewentualną nadpłatę.

Należności podatkowe, w tym ryczałt od najmu, wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. To unikalny numer konta bankowego, przypisany do każdego podatnika, który służy do wszystkich wpłat do urzędu skarbowego. Możesz go wygenerować bardzo łatwo na stronie podatki.gov.pl, wpisując swój PESEL (dla osób fizycznych nieprowadzących działalności) lub NIP (dla osób prowadzących działalność). Wpłaty na mikrorachunek można dokonać wygodnie online, za pośrednictwem bankowości elektronicznej, lub tradycyjnym przelewem w banku czy na poczcie.

Wielu podatników przyzwyczaiło się do usługi Twój e-PIT, która automatycznie generuje zeznania podatkowe. Niestety, w przypadku PIT-28 usługa ta działa nieco inaczej. PIT-28 nie jest automatycznie generowany w ramach usługi Twój e-PIT, ponieważ wymaga samodzielnego wpisania przychodów z najmu. Możesz jednak złożyć wypełniony formularz PIT-28 elektronicznie, korzystając z systemu e-Deklaracje dostępnego na stronie Ministerstwa Finansów lub bezpośrednio przez serwis e-Urząd Skarbowy. To wygodna i szybka metoda, którą osobiście polecam.

Przeczytaj również: Podatek od najmu online: Jak zapłacić ryczałt bez stresu?

Unikaj błędów: pułapki w rozliczeniu najmu

Jedną z najczęstszych pułapek przy rozliczeniu najmu opodatkowanego ryczałtem jest próba odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Muszę to jasno podkreślić: przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie masz możliwości odliczania żadnych kosztów związanych z najmem. Nie możesz więc odliczyć wydatków na remonty, ubezpieczenie nieruchomości, czynsz do spółdzielni czy opłat za media. To kluczowa różnica w porównaniu do rozliczenia na zasadach ogólnych. Możliwe są jednak pewne odliczenia, takie jak zapłacone składki na własne ubezpieczenie zdrowotne (do określonego limitu) oraz niektóre darowizny, np. na cele pożytku publicznego czy kultu religijnego.

Bardzo ważne jest zrozumienie fundamentalnej różnicy między przychodem a dochodem w kontekście ryczałtu od najmu. Przy ryczałcie opodatkowany jest przychód, czyli kwota, którą otrzymujesz od najemcy. Nie masz możliwości pomniejszania tej kwoty o jakiekolwiek koszty, aby uzyskać dochód. To właśnie ta prostota jest cechą ryczałtu, ale jednocześnie stanowi jego ograniczenie brak możliwości optymalizacji podatkowej poprzez odliczanie wydatków.

Na koniec jeszcze raz wrócę do kwestii progu 100 000 zł dla małżonków. Pamiętaj, że ten limit jest wspólny dla Was obojga, jeśli posiadacie wspólność majątkową. Niezależnie od tego, czy wynajmujecie jedną nieruchomość wspólnie, czy każde z Was wynajmuje osobne mieszkanie wchodzące w skład majątku wspólnego, Wasze przychody sumują się do tego limitu. Rozliczenie najmu w PIT-28 jest jedno, nawet jeśli przychody pochodzą z majątku wspólnego, co pomaga uniknąć podwójnego opodatkowania i błędów w interpretacji przepisów.