Ile zarobisz na wynajmie krótkoterminowym? Prawdziwe zyski i koszty

Ten artykuł to kompleksowy przewodnik po wynajmie krótkoterminowym, który pomoże Ci oszacować potencjalne zyski. Dowiesz się, ile realnie można zarobić w różnych częściach Polski, jakie koszty i podatki należy uwzględnić oraz jak samodzielnie obliczyć rentowność tej inwestycji.

Przeczytaj również: Stodoła na imprezę: ile kosztuje? Budżet bez ukrytych opłat.

Co wpływa na zarobki z najmu krótkoterminowego?

Z mojego doświadczenia wynika, że sukces w wynajmie krótkoterminowym to suma wielu czynników. Nie wystarczy mieć po prostu mieszkanie trzeba je odpowiednio przygotować i strategicznie nim zarządzać. Poniżej przedstawiam kluczowe elementy, które bezpośrednio przekładają się na wysokość Twoich zarobków.

• Lokalizacja, standard i wyposażenie: Bliskość centrum miasta, głównych atrakcji turystycznych, dworców czy centrów biznesowych to absolutna podstawa. Goście są skłonni zapłacić więcej za wygodę i oszczędność czasu. Dodatkowo, nowoczesny wystrój, klimatyzacja, szybki i stabilny internet, w pełni wyposażona kuchnia oraz dostęp do miejsca parkingowego znacząco podnoszą atrakcyjność oferty i pozwalają na ustalenie wyższej ceny za dobę. To właśnie te detale często decydują o wyborze gościa.
• Sezonowość: Wynajem krótkoterminowy charakteryzuje się dużą sezonowością, która ma ogromny wpływ na przychody. W szczycie sezonu (np. maj-wrzesień w miastach, lipiec-sierpień i ferie zimowe w kurortach, okresy świąteczne) mieszkanie może zarobić nawet dwukrotnie więcej niż poza nim. Spadki obłożenia i cen poza sezonem mogą wynosić od 30% do nawet 50%, co trzeba uwzględnić w rocznych prognozach. Warto mieć to na uwadze, planując budżet.
• Opinie gości i oceny: Wysokie oceny i pozytywne recenzje na platformach rezerwacyjnych, takich jak Booking.com czy Airbnb, są kluczowe. To one budują zaufanie, zwiększają widoczność Twojej oferty i pozwalają na stosowanie wyższych cen. Klienci chętniej wybierają sprawdzone miejsca z doskonałą reputacją. Dążenie do średniej oceny powyżej 9.0 (na Booking.com) lub 4.8 (na Airbnb) powinno być Twoim priorytetem, aby osiągnąć wysokie obłożenie na poziomie 60-75%.
• Wielkość i układ mieszkania: Choć mogłoby się wydawać, że większe mieszkanie zawsze zarobi więcej, w najmie krótkoterminowym nie zawsze tak jest. Często dobrze zlokalizowane i wyposażone studio lub apartament 2-pokojowy może być bardziej rentowne niż duże mieszkanie 3-pokojowe. Mniejsze jednostki są bardziej poszukiwane przez pary, osoby podróżujące służbowo czy małe rodziny, co przekłada się na wyższe obłożenie i lepszą stawkę za metr kwadratowy.

Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym w Polsce?

Oszacowanie potencjalnych przychodów brutto z najmu krótkoterminowego wymaga analizy lokalizacji i typu nieruchomości. Z moich obserwacji wynika, że rynek polski oferuje zróżnicowane możliwości, w zależności od regionu. Poniżej przedstawiam przykładowe wyliczenia, które pomogą Ci zorientować się w potencjale zarobkowym.

Koszty wynajmu krótkoterminowego: co musisz odliczyć od przychodu?

Przychód brutto to jedno, ale prawdziwy zysk netto to zupełnie inna historia. Wielu początkujących inwestorów zapomina o szeregu kosztów, które znacząco obniżają realną opłacalność. Aby rzetelnie ocenić rentowność inwestycji, musisz dokładnie policzyć wszystkie wydatki. Oto lista tych najważniejszych, które należy odliczyć od przychodu brutto:

• Prowizje dla portali rezerwacyjnych: To jeden z największych, a często niedocenianych kosztów. Platformy takie jak Booking.com czy Airbnb pobierają prowizje, które zazwyczaj wahają się od 15% do 18% od każdej rezerwacji. To znacząca część Twojego przychodu, którą musisz od razu odliczyć.
• Koszty sprzątania, prania i drobnych napraw: Każda zmiana gości wiąże się z koniecznością dokładnego posprzątania mieszkania, wymiany i wyprania pościeli oraz ręczników. Koszt jednego sprzątania to zazwyczaj od 100 do 200 zł, w zależności od wielkości mieszkania i lokalizacji. Do tego dochodzą drobne naprawy, wymiana żarówek czy uzupełnianie podstawowych artykułów (np. kawa, herbata, mydło).
• Czynsz, media, internet: To stałe opłaty, które ponosisz niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte, czy stoi puste. Mowa tu o czynszu administracyjnym, opłatach za prąd, wodę, ogrzewanie, a także abonamencie za internet i telewizję. Te koszty są stałe i muszą być uwzględnione w kalkulacji.
• Koszty zarządzania nieruchomością: Jeśli zdecydujesz się na współpracę z firmą zewnętrzną, która zajmie się kompleksowym zarządzaniem Twoim apartamentem (marketing, rezerwacje, obsługa gości, sprzątanie), musisz liczyć się z opłatą rzędu 20-30% przychodu. To rozwiązanie jest korzystne, jeśli cenisz sobie swój czas i chcesz mieć pewność profesjonalnej obsługi, ale oczywiście obniża Twój zysk netto.
• Koszty początkowe i amortyzacja: Zanim zaczniesz zarabiać, musisz zainwestować. Remont, umeblowanie i wyposażenie mieszkania (np. AGD, zastawa, dekoracje) to spory wydatek, często wynoszący od 30 000 do 80 000 zł dla 2-pokojowego mieszkania. Pamiętaj też o bieżących naprawach i naturalnym zużyciu sprzętu to koszty, które pojawiają się regularnie i należy je uwzględnić w długoterminowej perspektywie.

Podatki w najmie krótkoterminowym: jak rozliczyć zyski?

Rozliczenie podatkowe w najmie krótkoterminowym to kolejny kluczowy element, który wpływa na finalny zysk. Wybór odpowiedniej formy opodatkowania może znacząco wpłynąć na Twoje obciążenia. Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie, które musisz wziąć pod uwagę:

• Ryczałt czy zasady ogólne? W Polsce dostępne są dwie główne formy opodatkowania najmu: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oraz zasady ogólne (skala podatkowa). Ryczałt jest często korzystniejszy, jeśli nie ponosisz wysokich kosztów związanych z wynajmem, ponieważ nie możesz ich odliczyć. Zasady ogólne pozwalają na odliczanie kosztów (np. remontów, amortyzacji, prowizji), co może być opłacalne przy dużych wydatkach, ale wiąże się z wyższą stawką podatku po przekroczeniu progu.
• Stawki ryczałtu 8,5% i 12,5%: Jeśli wybierzesz ryczałt, musisz pamiętać o dwóch stawkach. Do 100 tys. zł przychodu rocznie stosuje się stawkę 8,5%. Po przekroczeniu tej kwoty, nadwyżka opodatkowana jest stawką 12,5%. To ważny próg, który warto monitorować, aby uniknąć niespodzianek.
• Kiedy stajesz się płatnikiem VAT? Wynajem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do długoterminowego, jest traktowany jako usługa hotelarska i podlega opodatkowaniu VAT. Zazwyczaj, dopóki Twój roczny obrót nie przekroczy 200 tys. zł, możesz korzystać ze zwolnienia z VAT. Po przekroczeniu tego progu stajesz się płatnikiem VAT i musisz doliczać do cen 8% VAT. To znacząco wpływa na konkurencyjność oferty i wymaga prowadzenia bardziej skomplikowanej księgowości.

Obliczanie zysku z najmu krótkoterminowego: praktyczny poradnik

Teraz, gdy znasz już wszystkie czynniki wpływające na zarobki i koszty, pora na praktykę. Poniżej przedstawiam krok po kroku, jak samodzielnie obliczyć potencjalny zysk z wynajmu krótkoterminowego. To klucz do podjęcia świadomej decyzji inwestycyjnej.

1. Krok 1: Oszacuj realistyczne przychody. Zacznij od analizy rynku w Twojej lokalizacji. Sprawdź ceny podobnych mieszkań na Booking.com i Airbnb. Określ średnią cenę za dobę, a następnie pomnóż ją przez prognozowane obłożenie (np. 60-75% w skali roku, czyli 18-23 dni w miesiącu). Pamiętaj o sezonowości możesz przyjąć różne obłożenie i ceny dla różnych miesięcy. Przykładowo: (średnia cena za dobę) x (liczba dni wynajętych w miesiącu) = miesięczny przychód brutto.
2. Krok 2: Zsumuj wszystkie koszty stałe i zmienne. Zbierz wszystkie omówione wcześniej koszty. Wypisz prowizje portali (np. 15% od przychodu), koszty sprzątania (np. 150 zł za zmianę x liczba zmian w miesiącu), czynsz administracyjny, media (prąd, woda, ogrzewanie, internet), ewentualne koszty zarządzania zewnętrznego (np. 25% od przychodu). Nie zapomnij o funduszu na drobne naprawy i amortyzację.
3. Krok 3: Oblicz i odlicz należny podatek dochodowy. Zdecyduj, czy rozliczasz się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych. Jeśli ryczałtem, pomnóż swój przychód brutto przez odpowiednią stawkę (8,5% lub 12,5%). Jeśli na zasadach ogólnych, od przychodu odejmij koszty, a następnie zastosuj skalę podatkową. Pamiętaj, że w przypadku ryczałtu podatek płacisz od przychodu, a nie od zysku po odliczeniu kosztów.
4. Wzór na rentowność (ROI). Aby ocenić, czy inwestycja jest opłacalna, możesz użyć prostego wzoru na wskaźnik zwrotu z inwestycji (Return on Investment - ROI): ROI = (Zysk netto roczny / Całkowity koszt inwestycji początkowej) x 100%. Ten wskaźnik pokaże Ci, jaki procent zainwestowanego kapitału odzyskujesz w ciągu roku i pomoże ocenić, po jakim czasie inwestycja się zwróci.

Pułapki w najmie krótkoterminowym: jak uniknąć strat?

Choć wynajem krótkoterminowy może być bardzo dochodowy, wiąże się również z pewnymi ryzykami i pułapkami, które mogą obniżyć Twoje zyski. Jako ekspertka, widzę, że wiele osób popełnia podobne błędy. Oto najczęstsze z nich, których warto unikać:

• Niedoszacowanie kosztów początkowych i bieżących: To chyba najczęstszy błąd. Inwestorzy skupiają się na wysokich przychodach, zapominając o kompleksowej kalkulacji wydatków. Remont, umeblowanie, wyposażenie, a następnie regularne koszty sprzątania, prania, mediów, drobnych napraw i amortyzacji to wszystko sumuje się do znaczących kwot. Brak realnego budżetu na te wydatki może szybko zamienić potencjalny zysk w stratę.
• Zła strategia cenowa: Ustalanie stałej ceny za dobę przez cały rok to prosta droga do utraty zysków. Rynek najmu krótkoterminowego jest dynamiczny. Ceny powinny być elastyczne, dostosowywane do sezonu, wydarzeń w mieście, obłożenia w okolicy, a nawet dnia tygodnia. Bycie za tanim to strata potencjalnych przychodów, a bycie za drogim skutkuje niskim obłożeniem. Inwestycja w narzędzia do dynamicznego zarządzania ceną lub współpraca z profesjonalną firmą jest tu kluczowa.
• Ignorowanie potęgi profesjonalnych zdjęć i opisów oferty: W dobie internetu to, jak prezentuje się Twoja oferta online, jest absolutnie fundamentalne. Niewyraźne zdjęcia zrobione telefonem i lakoniczny opis nie przyciągną gości, nawet jeśli mieszkanie jest idealne. Wysokiej jakości, profesjonalne zdjęcia, które oddają atmosferę i standard wnętrza, oraz atrakcyjny, szczegółowy opis z listą udogodnień to podstawa. To inwestycja, która szybko się zwraca, zwiększając liczbę rezerwacji i umożliwiając stosowanie wyższych cen.

"Realistycznie, zysk netto (na rękę) z wynajmu krótkoterminowego to około 40-60% osiągniętego przychodu brutto, po odliczeniu wszystkich kosztów i podatków."

Wynajem krótkoterminowy czy to nadal opłacalna inwestycja?

Po przeanalizowaniu wszystkich aspektów, naturalne jest pytanie, czy wynajem krótkoterminowy to wciąż opłacalna strategia inwestycyjna. Moja odpowiedź brzmi: tak, ale pod pewnymi warunkami. To nie jest pasywny dochód, jak wielu mogłoby sądzić, a raczej aktywny biznes, który wymaga zaangażowania lub odpowiedniego budżetu na zarządzanie zewnętrzne.

• Realistyczne zyski w odniesieniu do włożonej pracy i kapitału: Jak już wspomniałam, realny zysk netto to zazwyczaj 40-60% przychodu brutto. Oznacza to, że przy przychodzie rzędu 8 000 zł miesięcznie, "na rękę" zostanie Ci od 3 200 zł do 4 800 zł. To bardzo atrakcyjne kwoty, ale pamiętaj, że wymagają one początkowego kapitału na urządzenie mieszkania (często kilkadziesiąt tysięcy złotych) oraz bieżącej pracy (lub kosztów zarządzania) związanej z obsługą gości, sprzątaniem i utrzymaniem nieruchomości.
• Kiedy warto rozważyć ten model, a kiedy lepszy będzie najem długoterminowy? Wynajem krótkoterminowy jest zdecydowanie bardziej opłacalny, jeśli posiadasz nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji (centrum miasta, blisko atrakcji turystycznych, w kurorcie) i jesteś w stanie zapewnić wysoki standard oraz profesjonalną obsługę. Jest to również dobra opcja, jeśli akceptujesz dynamiczne zarządzanie cenami i jesteś gotowy na większy nakład pracy lub poniesienie kosztów firmy zarządzającej. Jeśli jednak cenisz sobie stabilność, nie masz czasu na bieżącą obsługę i nie zależy Ci na maksymalizacji zysków kosztem większego zaangażowania, najem długoterminowy może być dla Ciebie lepszą, mniej absorbującą opcją. Każda inwestycja wymaga indywidualnej analizy, ale mam nadzieję, że ten przewodnik dostarczył Ci solidnych podstaw do podjęcia świadomej decyzji.