Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, czy i jakie wydatki związane z wynajmem mieszkania można odliczyć od podatku w Polsce. Zmiany wprowadzone w ostatnich latach, zwłaszcza te dotyczące ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, znacząco zmieniły zasady gry. W tym artykule wyjaśnię, jak aktualne przepisy wpływają na możliwości obniżenia podstawy opodatkowania, wskazując kluczowe różnice między najmem prywatnym a firmowym oraz podpowiadając, z jakich ulg nadal możesz skorzystać.
Koszty wynajmu prywatnego w Polsce dlaczego nie odliczysz ich od podatku, ale możesz skorzystać z ulg
- Od 2023 roku najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
- W przypadku ryczałtu nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, odsetki od kredytu czy zakup wyposażenia.
- Zlikwidowano amortyzację budynków i lokali mieszkalnych od 1 stycznia 2023 roku, co dotyczy zarówno najmu prywatnego, jak i firmowego.
- Stawki ryczałtu to 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Mimo braku odliczeń kosztowych, wynajmujący mogą skorzystać z wybranych ulg podatkowych w rocznym zeznaniu PIT-28 (np. ulga na internet, IKZE, darowizny).
- Odliczanie kosztów jest możliwe tylko wtedy, gdy wynajem prowadzony jest w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, ale również bez amortyzacji lokali mieszkalnych.
Wynajem prywatny a koszty dlaczego ryczałt zmienia zasady gry
Ryczałt, czyli nowa rzeczywistość podatkowa dla wynajmujących
Jako ekspertka w dziedzinie podatków od nieruchomości, muszę jasno powiedzieć, że od 2023 roku w Polsce nastąpiła znacząca zmiana. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną dostępną formą opodatkowania dla najmu prywatnego. Oznacza to, że wynajmujący nie mają już możliwości wyboru skali podatkowej (zasad ogólnych), co było popularnym rozwiązaniem w przeszłości. Ta zmiana ma fundamentalne konsekwencje dla sposobu rozliczania się z fiskusem.
Zasada jest prosta: nie odliczysz kosztów od przychodu
Kluczową cechą ryczałtu jest opodatkowanie przychodu, a nie dochodu. Co to oznacza w praktyce? To, że od kwoty, którą otrzymujesz od najemcy, nie możesz odliczyć żadnych kosztów, które ponosisz w związku z wynajmem. Podatek płacisz od całej kwoty czynszu (z pewnymi wyjątkami, o których wspomnę później). Jest to fundamentalna różnica w porównaniu do zasad ogólnych, gdzie koszty uzyskania przychodu mogły znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.
Kredyt, remont, meble dlaczego te wydatki nie obniżą twojego podatku?
Wielu moich klientów pyta, co z wydatkami, które ponoszą na utrzymanie i ulepszenie wynajmowanej nieruchomości. Niestety, w ramach ryczałtu, te koszty nie wpływają na wysokość podatku. Oto konkretne przykłady:
- Remonty i ulepszenia: Niezależnie od tego, czy odświeżasz mieszkanie, wymieniasz instalację, czy malujesz ściany, wydatki te nie mogą być odliczone od przychodu z najmu.
- Odsetki od kredytu hipotecznego: Jeśli wynajmowana nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, odsetki od tego kredytu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu w ryczałcie.
- Zakup wyposażenia: Meble, sprzęt AGD, czy inne elementy wyposażenia, które kupujesz do wynajmowanego mieszkania, również nie podlegają odliczeniu.
- Prowizje dla biura nieruchomości: Opłaty poniesione na pośrednictwo w znalezieniu najemcy także nie obniżą twojego podatku.
To bardzo ważne, aby mieć świadomość tych ograniczeń planując swoje finanse związane z wynajmem.
Amortyzacja mieszkań koniec ważnego mechanizmu dla wynajmujących
Dlaczego amortyzacja była tak ważna dla wynajmujących?
Przed zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład, amortyzacja nieruchomości mieszkalnych była jednym z kluczowych mechanizmów, który pozwalał wynajmującym znacząco obniżyć podstawę opodatkowania. Amortyzacja to nic innego jak rozłożenie w czasie wartości zużycia środka trwałego, w tym przypadku nieruchomości. Dzięki niej, co roku można było odliczać od przychodu pewien procent wartości mieszkania, co realnie zmniejszało kwotę podatku do zapłaty. Dla wielu inwestorów było to bardzo korzystne rozwiązanie.
Koniec z amortyzacją mieszkań: co nowe przepisy oznaczają w praktyce
Niestety, przepisy Polskiego Ładu, które weszły w życie 1 stycznia 2023 roku, całkowicie zlikwidowały możliwość amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Ta zmiana dotyczy zarówno najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem, jak i wynajmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że wartość nieruchomości mieszkalnej, którą wynajmujesz, nie może być już uwzględniona jako koszt uzyskania przychodu w żadnej formie. To cios dla wielu wynajmujących, którzy liczyli na ten mechanizm obniżający podatek.
Czy zakaz amortyzacji dotyczy również mieszkań kupionych wiele lat temu?
Tak, niestety zakaz amortyzacji dotyczy wszystkich lokali mieszkalnych, niezależnie od daty ich nabycia. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie zostało kupione przed 2022 rokiem, czy po tej dacie. Nowe przepisy są uniwersalne i obejmują wszystkie nieruchomości mieszkalne przeznaczone na wynajem. Jest to istotna informacja dla osób, które nabyły nieruchomości wiele lat temu i do tej pory korzystały z amortyzacji.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jak to działa obecnie
Dwie stawki podatkowe: kiedy zapłacisz 8,5%, a kiedy 12,5%?
Obecnie ryczałt od przychodów z najmu prywatnego jest opodatkowany dwiema stawkami. Jeśli Twój roczny przychód z najmu nie przekracza 100 000 zł, zapłacisz podatek w wysokości 8,5%. Jest to stawka stosunkowo niska i atrakcyjna dla osób o mniejszych przychodach. Natomiast jeśli Twój przychód przekroczy 100 000 zł w ciągu roku podatkowego, od nadwyżki ponad tę kwotę będziesz musiał zapłacić 12,5%. Warto monitorować swoje przychody, aby wiedzieć, kiedy nastąpi przekroczenie progu.
Specjalny limit dla małżonków jak skorzystać z progu 200 000 zł?
Dobra wiadomość dla małżonków! Jeśli posiadacie wspólność majątkową i razem wynajmujecie nieruchomość, limit przychodów opodatkowanych stawką 8,5% jest podwójny. Oznacza to, że możecie skorzystać z progu 200 000 zł rocznego przychodu, zanim zastosowana zostanie wyższa stawka 12,5%. Jest to znaczące ułatwienie i pozwala na dłuższe korzystanie z niższej stawki podatku. Ważne jest jednak, aby zgłosić w urzędzie skarbowym, kto z małżonków będzie rozliczał całość przychodów lub w jakich proporcjach.
Media i czynsz administracyjny: czy zawsze są twoim przychodem?
To często pojawiające się pytanie. Opłaty za media, takie jak prąd, gaz czy woda, a także czynsz administracyjny, mogą nie stanowić przychodu wynajmującego. Warunkiem jest, aby umowa najmu jasno określała, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W takiej sytuacji wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika w płatności. Jeśli płatności te są regulowane bezpośrednio przez najemcę lub są mu refakturowane, nie wlicza się ich do Twojego przychodu, a tym samym nie są one opodatkowane ryczałtem.Jak poprawnie skonstruować umowę, by nie płacić podatku od opłat licznikowych?
Aby uniknąć wliczania opłat licznikowych (za media) do przychodu z najmu, w umowie należy precyzyjnie rozróżnić czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych. Warto jasno zapisać, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów mediów (np. prądu, gazu, wody, ogrzewania) oraz czynszu do wspólnoty/spółdzielni, a wynajmujący jedynie pobiera te kwoty w imieniu dostawców lub zarządcy, a następnie je przekazuje. Można również wskazać, że najemca będzie regulował te opłaty bezpośrednio dostawcom. Taki zapis chroni wynajmującego przed koniecznością opodatkowania tych kwot.
Wynajem jako działalność gospodarcza jedyna droga do odliczania kosztów
Kiedy warto założyć działalność gospodarczą do obsługi najmu?
Jeśli zależy Ci na możliwości odliczania kosztów związanych z wynajmem, muszę jasno powiedzieć, że jest to możliwe wyłącznie, gdy wynajem prowadzony jest w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Wtedy masz możliwość wyboru formy opodatkowania, która pozwala na uwzględnianie kosztów uzyskania przychodu. Pamiętaj jednak, że nawet w tej formie, jak już wspomniałam, amortyzacja lokali mieszkalnych jest wyłączona. Decyzja o założeniu działalności gospodarczej powinna być poprzedzona analizą, czy skala Twojego najmu i ponoszone koszty uzasadniają taką formę rozliczenia.
Skala podatkowa czy podatek liniowy co się bardziej opłaca?
W ramach działalności gospodarczej masz do wyboru dwie główne formy opodatkowania, które pozwalają na odliczanie kosztów: skalę podatkową (zasady ogólne) lub podatek liniowy. Wybór tej właściwej zależy od wielu czynników, takich jak wysokość Twoich dochodów, inne źródła przychodów, a także planowane koszty. Każda z tych form ma swoje zalety i wady, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby wybrać optymalne rozwiązanie dla Twojej sytuacji.
Ograniczenia w działalności: pamiętaj o braku amortyzacji lokali mieszkalnych
Chcę to wyraźnie podkreślić jeszcze raz: nawet prowadząc najem w ramach działalności gospodarczej i rozliczając się na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, nie ma możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych. Ta zmiana jest uniwersalna i dotyczy wszystkich form wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Jest to bardzo ważna informacja, którą należy wziąć pod uwagę przy planowaniu strategii podatkowej dla swojej działalności.
Ulgi podatkowe dostępne dla wynajmujących na ryczałcie
PIT-28: Jakie odliczenia możesz uwzględnić w rocznym zeznaniu?
Przychody z najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem, rozlicza się na formularzu PIT-28. To roczne zeznanie podatkowe należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Mimo że nie możesz odliczać kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio od przychodu z najmu, w zeznaniu PIT-28 nadal możesz skorzystać z pewnych ulg podatkowych, które obniżą Twój podatek do zapłaty.
Ulga na internet, IKZE, darowizny sprawdź, z czego możesz skorzystać
Chociaż ryczałt ogranicza możliwości odliczania kosztów, jako wynajmujący nadal możesz skorzystać z szeregu ulg podatkowych, które są dostępne dla wszystkich podatników. Oto niektóre z nich:
- Ulga na internet: Jeśli ponosisz wydatki na dostęp do internetu, możesz odliczyć je od podstawy opodatkowania.
- Ulga rehabilitacyjna: Przysługuje osobom niepełnosprawnym lub utrzymującym osoby niepełnosprawne.
- Wpłaty na IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego): Wpłaty na IKZE można odliczyć od podstawy opodatkowania, co jest zachętą do oszczędzania na emeryturę.
- Darowizny: Darowizny na rzecz organizacji pożytku publicznego, cele kultu religijnego czy krwiodawstwo mogą obniżyć Twój podatek.
- Ulga abolicyjna: Dotyczy osób uzyskujących dochody za granicą.
Zawsze warto dokładnie sprawdzić, które z tych ulg przysługują Ci w danym roku podatkowym.
Ulga termomodernizacyjna a wynajmowana nieruchomość czy to możliwe?
Tak, to dobra wiadomość! Możliwość skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej przysługuje również w przypadku wydatków poniesionych na wynajmowaną nieruchomość. Jeśli przeprowadziłeś prace termomodernizacyjne w mieszkaniu, które wynajmujesz, możesz odliczyć te wydatki od podstawy opodatkowania w zeznaniu PIT-28. Warunkiem jest, abyś był właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego i ponosił koszty przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.
Rozliczenie ryczałtu z najmu praktyczne wskazówki
Jak i kiedy płacić zaliczki na podatek w trakcie roku?
Jako wynajmujący rozliczający się ryczałtem, masz obowiązek wpłacać zaliczki na podatek w trakcie roku. Możesz to robić miesięcznie lub kwartalnie, jeśli spełniasz określone warunki (np. jesteś małym podatnikiem). Terminy płatności są następujące: podatek należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu (lub kwartale), w którym uzyskałeś przychód. Pamiętaj, aby terminowo regulować te zobowiązania, aby uniknąć odsetek za zwłokę.Przeczytaj również: Stodoła na imprezę: ile kosztuje? Budżet bez ukrytych opłat.
Mikrorachunek podatkowy: gdzie wpłacać ryczałt od najmu?
Ryczałt od najmu, podobnie jak inne podatki, wpłaca się na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jest to unikalny numer rachunku bankowego, przypisany każdemu podatnikowi, który służy do wpłat wszystkich rodzajów podatków. Numer swojego mikrorachunku możesz wygenerować na stronie internetowej Ministerstwa Finansów lub uzyskać w dowolnym urzędzie skarbowym. Upewnij się, że zawsze używasz właściwego numeru, aby Twoja wpłata została poprawnie zaksięgowana.
